В Московской нотариальной палате прошел семинар по вопросам нотариального сопровождения договоров купли-продажи жилых помещений. Своими знаниями со столичными нотариусами поделилась заслуженный юрист России, заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Всероссийского государственного университета юстиции, профессор Марина Николаевна Илюшина. Известный эксперт в сфере гражданского права, она ведет широкую адвокатскую практику и хорошо знакома с положениями работы рынка недвижимости.
В свете возвращения в гражданский оборот обязательной нотариальной формы по сделкам с общедолевой собственностью и собственностью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц были рассмотрены такие темы, как содержание договора, этапы проверки законности, риски заключения сделок. По мнению профессора Илюшиной, нотариусам досталось нелегкое наследство. После того как более 15 лет в гражданском обороте практиковалась простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости и фактически никто не отвечал за проверку законности сделки, достоверность Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество не может быть стопроцентной. Сложностей добавляют недочеты первоначального законодательства по приватизации, а нередко и действия самих граждан, которые зачастую в договоре пишут одно, а делают другое.
К примеру, отметила Илюшина, широко используется практика занижения стоимости недвижимости в договорах. Это делается как для ухода от налогов, так и для прикрытия коррупционных схем, чтобы расходы должностных лиц на бумаге выглядели скромнее. Нотариусы, полномочия и ответственность которых в последнее время значительно расширились, в случае оспоримости сделки, не должны нести ответственность за чужие действия. Для этого нужно выработать механизмы защиты, которые бы обеспечивали гарантии прав всех участников сделки. Безусловно, если стороны устно договорились о иных условиях, чем записали в договоре, нотариус им не сможет помешать, но предупредить об опасности признания такой сделки на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной обязан, в том числе, чтобы оградить себя от возможных претензий.
При работе со сделками по отчуждению общедолевой собственности одним из главных моментов является соблюдение преимущественного права покупки другими собственниками объекта недвижимости. С момента урегулирования в законодательстве вопроса по юридически значимым сообщениям проблема, которая существовала с уведомлением сособственников, ушла. Теперь, чтобы уведомить другого владельца недвижимости о желании продать долю по определенной цене, не нужно подтверждать доставку такого уведомления личной подписью адресата, достаточно отправить заказное письмо. Однако хотя в Федеральным законом № 391-ФЗ оговорен месячный срок для ожидания ответа, Илюшина считает, что ранее, чем через месяц и десять дней на сделку выходить нельзя, поскольку ст. 165.1 Гражданского кодекса содержит такие требования к юридически значимым сообщениям. Кроме того, не лишним, по ее мнению, будет прикрепить к делу скрин-шот страницы интернет-сайта Почты России, с информацией по доставке корреспонденции.
По ее мнению, также нужно очень тщательно проверять ситуации, когда к продаваемой квартире имеют отношение несовершеннолетние граждане. Даже если дети не являются собственниками, а просто были зарегистрированы на этой жилой площади, то лучше, если сделка с такой квартирой пройдет не ранее чем через полгода после выписки несовершеннолетних.
Много важных аспектов и при сделках с собственностью лиц, признанных ограниченно дееспособными. Сегодня государством сформированы реестры, где регистрируются решения судов по ограничению в дееспособности, однако, нередко обновляются они недостаточно аккуратно, поэтому нотариусам не нужно терять бдительности.
Особую зону риска составляют жилые помещения, прошедшие через приватизацию. Нотариус должен убедиться, что все проживавшие в квартире в момент ее перехода от государства в частную собственность использовали свое право на приватизацию. Установить это можно только с помощью выписок из домовой книги.
Не стоит забывать и о том, что в договоре купли-продажи должны быть предусмотрены и обязательства продавца по освобождению жилого помещения. Причем недостаточно прописать, что бывший хозяин и его члены семьи гарантируют сняться с регистрационного учета и вовремя выехать — с юридической точки зрения оформленное таким образом обязательство является лишь психотерапевтическим приемом, считает Илюшина. В данном случае лучше опираться на ст. 431.2, когда стороны сделки дают заверения об обстоятельствах, не исполнение которых может повлечь выплату неустойки или даже признание сделки недействительной. Тот же самый правовой механизм может применяться, если покупатель просит рассрочку части платежа, чтобы у продавца в запасе был действенный механизм защиты своих интересов в случае невыполнения обязательств по выплате оставшейся суммы.
Профессор Илюшина в своем выступлении коснулась и ряда других тем, которые влияют на процесс отчуждения недвижимости, в частности с октября 2015 года нотариусам необходимо учитывать возможность банкротства физического лица и проверять правомочность сторон сделки по соответствующим реестрам.
В последовавшей дискуссии нотариусы поделились интересными примерами из практики и задали свои вопросы спикеру. Комиссией МГНП по повышению профессиональной подготовки нотариусов и службой информационных технологий палаты традиционно была организована видео-трансляция семинара, чтобы аудитория слушателей не ограничивалась вместимостью лекционного зала.
mgnp.info
